Page 164 - 城市土地经济与利用

城市土地经济与利用

此调控这种情况可以从两方面入手：一是空置城市土地供给总量；二是刺激城市

居民住房需求，降低城市房地产空置率。
这种情况住房供应紧缺，土地一级市场供不应求是其部分因素。还有其他原
因导致：城市房价过低，开发商开发欲望减小，宁愿投资去其他行业；某种类型

住房供应紧缺，大量开发商喜欢开发高档住宅，谋求高额利润；城市房价控制不
当，开发商哄抬房价，国外热钱进入城市房地产市场进行投资增值，造成住房供

应减少；购房贷款偏低，固定资产增值较快，引诱行业投资人进入房地产市场投
资增值。针对这些情况可以采取如下措施：增加土地有效供给；制定措施导向房
地产开发市场，引导开发商开发中等住房；增加经济适用房供应；制定政策坚决

打击房地产投机者，限制投机者入市；增加住房贷款利率等。
土地市场平衡状态是一个动态过程，需要政府部门根据市场反馈信息及时调

整策略，制定有效措施，才能确保城市健康发展，城市房地产市场稳定，确保需
要住房的人“居者有其屋”，社会安定团结。

第三节 城市土地价格的形成与特点

一、城市土地价格的形成过程的历史回顾

第一阶段：1949 年之前，土地价格萌芽阶段

在中华人民共和国成立以前，由于中国长期处于战争的动荡状况，国家的经
济也停滞不前，但是在当时的历史条件下，中国的沿海城市尤其是像上海、天津、

厦门、福州等，出现了“租界”这一特定历史时期下的城市现象，这些城市由于
受到国外经济发展的影响，整个经济发展比较活跃，土地的买卖、租赁、典当活
动相当繁荣，到民国初期土地市场已经有了相当程度的发展，当时中国的土地主

要集中在外国人和官僚资本家的手中，土地交易主要通过掮客进行，这时的土地
市场是一种资本主义私有制性质的土地市场，比如 1937 年上海外滩“租界”土

地的地价平均每亩 3.89 万银元，而不是“租界”的地价平均每亩 0.32 万银元，
虽然处于同一区域，但是土地价格存在 12.16 倍的差别，其中的原因与“租界”
地区安全稳定情况、经济发展状况、“租界”地区的位置情况和在“租界”地区

·152·