Page 165 - 城市土地经济与利用

ֻੂᅣ`Ӭ൧๲ֹ܂౰ა๲ֹ൧ӆ

土地享有的特殊权利等情况都有直接的联系，上述因素影响着当时的土地价格。

第二阶段：1949—1954 年，土地价格逐渐消失阶段
中华人民共和国成立后，国家没收外国人和官僚资本家的土地，并将其分给
国营企业、政府部门、公共团体、工人等土地使用者，1954 年以前，这些土地

使用者是要向国家交纳地租或使用费的，而对于私营（民营工商业者、个体劳动者、
城市居民）房地产实行保护，所以这一时期，城市土地价格是存在的，同时土地

的买卖、租赁、典当和抵押等经济活动依然存在，交易的主体多是土地的所有权。
1954 年 2 月 24 日，当时的政务院下发文件，规定国营企业、机关、部队和
学校等经政府批准占用土地，不再向政府缴纳地租或使用费。此后，城市土地价

格已不复存在。这也标志着建国初期的社会主义公有制改造基本完成和土地“无
偿使用”的开始，由于土地价格的消失，建国初期还存在的资本主义私有制性质

的土地市场已经消失，由于也不存在公有制体制下的土地价格，因此，以公有制
为基础的城市土地市场也没有出现。
第三阶段：1954—1978 年，城市土地无偿使用阶段

从 1954 年社会主义改造基本完成到 1978 年党的十一届三中全会，在这 25
年的时间中，伴随着建国以来国际和国内的压力，这个时期实行的是完全的计划
经济体制和闭关锁国的政策，一切的生产资料都是归国家和集体所有，城镇土地

交易活动被严厉禁止，每当新的使用者向国家申请使用土地时，国家只能征用农
民的土地，或者征用城镇原使用者的土地，再划拨给新的使用者。
无论是征用农民的土地还是征用城市原使用者的土地，国家都不能再采取没

收的办法，原因在于由于社会主义改造已经完成，土地完全实行公有制，但是地
上的附属物还是农民或城市居民自己的财产，因此在征地过程中要给被征地者以

地上建筑的货币补偿。补偿费按照国家规定由用地单位给国家，再由国家支付给
被征地者。在这一阶段，新的用地者取得城市土地是有代价的，不是人们通常所
说的是无偿的，但征地费不是城市土地的价格。所以，确切地说，这一阶段城市

土地是“无偿使用”。国家经济在这种高度的计划配置资源的体制缓慢地运行，
由于土地的“无偿使用”，不存在土地价格。

第四阶段：1978—1987 年，城市土地价格逐步形成阶段
1978 年 12 月召开的十一届三中全会确立了以经济建设为中心的基本路线，
但是随着经济改革的不断深入，土地的无偿、无期限、无流动的城市土地使用制

·153·