Page 168 - 城市土地经济与利用

城市土地经济与利用

势的发展，土地价格在土地资源配置方面所发挥的作用，加入 WTO 对土地价格

的影响等。为了适应新的经济发展形势，2001 年 3 月，（前）国土资源部下发
文件改革土地估价确认管理，建立土地估价报告备案制度；2002 年 8 月，为了
适应土地市场发展的需要，开始建立土地估价师协会，由土地估价师协会对土地

评估机构进行统一监管，而取消了原来由土地管理部门直接管理的方式；2006 年，
为了适应经济发展的需要，加快土地市场的市场化改革，提高工业用地的利用效

率，开始对工业用地也要实行招拍挂制度。到 2007 年全国各地开始实施工业用
地出让的招拍挂制度，结束了以前工业用地靠划拨和协议出让方式获得的历史。

二、城市土地价格形成的总体特点

从前面对于城市土地价格形成过程的历史回顾，可以得出中国城市土地价格
形成的特点：

（一）中国的土地价格是以公有制为基础的土地价格
从中华人民共和国成立初期开始，中国在短短的几年时间内完成了社会主义
公有制改造，其中改造的主要内容就是将原来集中在私人和企业手中的土地收归

国家和集体所有，而且在以后的相当长的时间内土地是“无偿使用”，随着中国
市场经济的逐步发展，以公有制为基础的土地价格才形成，这是有别于西方国家

以私有制为基础的土地价格。
（二）中国的土地价格实质上是土地的使用权价格
由于中国实行的是土地的公有制度，所有权是国家和集体的，企事业单位要

获得土地都是靠政府的无偿划拨取得的，由于不存在土地的市场交易，因此也就
不存在土地价格。到了 20 世纪 80 年代初，中国土地的所有权和使用权发生分离，
并且在深圳率先试点了国有土地使用权的出让，并且获得了成功，这样就逐渐形

成了国有土地使用权出让市场，而在国外由于土地是以私有制为基础的，所以土
地价格指的是土地所有权和土地使用权价格的统一。
（三）中国的土地价格是多种土地价格并存

由于中国一直处于土地的“无偿使用”，从 80 年代的中期才开始土地价格
的有偿使用，所以人们对于土地价格的内涵，土地价格的构成的理解上都存在着

差异，在以后的很长一段时间，人们都在对土地价格的相关经济理论进行研究，
在不同的研究阶段就形成了不同的土地价格，所以从土地使用费到土地出让金，

·156·