Page 170 - 城市土地经济与利用

城市土地经济与利用

年来，中国宏观经济走势放缓，国家也加大了对房产市场的管控，积极推进去库

存政策，在此背景下，城市建设用地总量呈现负增长。后续在提出“住房不炒”
的政策后，要求各地按照“因城施策”合理安排用地供应，城市土地供应总量持
续上升，不过建设用地供应总量被严控，增速较低。由此可见，城市土地管理改

革随市场情况不断深化，城市土地用地中，虽然在调整建设用地等的增量，但整
体城市土地供应量是处于增长的状态，土地价格的变动呈现量价同向联动的趋势，

而且除了工业用地外，各地土地价格基本上和同期土地供应量增长率呈现明显的
关联。主要原因在于以往各地政府过于依赖土地出让，在地价较高时，通过出让
土地来充盈财政，且出让的主要为建设房地产用地，借助房地产行业快速发展带

来的便利来提高土地交易的活跃度和量价；因而在房地产市场低迷时，多地的土
地交易量明显大幅下滑。不过整体来看，近些年中国经济发展走势良好，固定投

资增速、金融政策等都表现良好，因而平抑土地价格的作用不太明显，现有城市
地价并未真实地反映出土地市场的供求关系以及资源稀缺程度，现有地价理论上
并不符合市场发展规律，土地市场失灵风险较高。

二、影响城市土地价格变动的宏观因素与微观因素

（一）宏观影响因素

1. 土地需求量
当土地市场上需求量不断上涨时，由于供需线性关系的变动，土地价格也逐
渐上涨，反之亦然。而土地的需求又受到城市发展水平、市场预期、城市人口数

量等因素的影响，比如城市经济发展向好时，经济规模不断扩大，产业结构也发
生变化，聚集技术、服务、财富以及人口的能力更强，必然会使得经济总量扩大，
加大了总的土地需求量。不过由于城市各产业发展速度不同，因而对不同用途土

地的需求也不同，因而不同城市在不同用途土地的需求上存在一定的差异，这也
使得城市土地市场价格发生结构性变化。
2. 土地供给量

土地供给量对土地价格的影响主要体现在当供给量一定时，“物以稀为贵”，
随使用得越多，剩余土地的价值会不断上涨。总体上来看，国家国土面积一定，

因而自然供给的土地数量是不变的，而随着城市化的发展，人口数量的增长，土
地需求量越来越大，自然供给的土地数量难以满足需求。不过科学技术的进步，

·158·