Page 173 - 城市土地经济与利用

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价格的上涨预期要高于三、四线城市，因而在土地交易上，也会多让利一些，从

而尽可能争取到一、二线城市土地的使用权。同时，一、二线地方政府相对在土
地价格制定上具有优势，更具有话语权，能够更好地借助土地出让来调整当地产
业结构、经济发展等。

第五节 地租地价对城市房价的影响

一、地租对中国城市房价的影响

（一）城市房价的组成部分

房地产虽然是土地和建筑物结合的特殊商品，自身就有价值的凝结，就需要
在商品的生产过程中来考察价格的形成过程。房地产所包含的价值可划分为预付
总资本、利润和超额利润转化成的地租。价格以价值为基础，在市场规律作用下，

货币作为一般等价物参与交换的同时价值转化为价格；房地产价格由生产价格和
地租购买价两部分组成，其中生产价格包含成本价格和平均利润，地租购买价包
含级差地租购买价和绝对地租购买价。房地产价格的数量表达式为：

-
p=c+r=k+p+r
上式中：p 是房地产市场价格，c 是生产价格，k 是成本价格，p 是平均利润，
-
r 是地租购买价格，在市场交换过程中表现为土地价格。

（二）地租对中国城市房价的决定
城市土地所有者产权归国家所有，且城市土地具有稀缺性、区位性和不可再

生性等特征，为使土地产生良好的经济效益，任何经济组织或个人都不可能无偿
使用城市土地。房地产开发商须支付一定年期土地使用者产权价格从政府手里获
得相应区位及面积土地的开发经营权。虽然房地产业属于资本密集型产业，其资

本有机构成高于社会平均资本有机构成，但不能以此否定城市绝对地租的存在。
绝对地租是土地所有者产权的价格。绝对地租来源于土地所有者产权在生产价格

形成前对剩余产品价值的一种扣除（杨继瑞，1997），所以城市绝对地租来源于
房地产业生产工人无酬劳动的一部分。城市土地绝对地租仅与土地所有者产权自
身有关，即任何一块被经营的土地所扣除的绝对地租量都相同，不会因土地条件

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