Page 172 - 城市土地经济与利用

城市土地经济与利用

（二）微观影响因素

1. 所处区位
区位因素主要是指城市交通因素以及城市中心影响力因素，区位因素影响主
要在一、二线城市有较大的影响，这些城市的土地价格已经远远不是根据市场供

需供求关系来定的，比如北上广地区的土地价格，基本是和城市的影响力成正比，
这些城市很受消费者、投资者、企业等的青睐，技术人才聚集，产业结构已得到

有效优化，房产市场仍然欣欣向荣，因而土地价格较高。而三、四线地区的城市
土地价格相对受到的影响较小，主要是由于这些地区的城市中心影响力有限，对
大部分企业、人才等的吸引力不够强，区位因素对土地价格的影响不如对一、二

线城市的影响明显。
2. 邻里因素

城市土地价格的变动和土地周边基础设施、环境情况、人口密度等的因素有
着极大的关系，周边学校、公园、绿地、自然环境、噪声、社会阶层等的分布，
会直接影响到该地区周边土地使用用途的划分以及价格的制定，比如在学校、公

园等附近，一般建设用地，主要用于建设房产，房地产企业用地需求较大，土地
价格相对偏高。而偏远一点的地区，学校、公园等分布较少，主要是工业用地，
为吸引企业入驻，一般价格较低。而且不同地方的建设用地，土地价格也有差异，

尤其是在一、二线地区，重点学校、交通便利、绿化良好、噪声较小、社会阶层
较高的地方，土地价格更高。
3. 投机因素

随人们投资意识的增强，部分投资者、企业也会进行土地投机，比如房地产
行业，在前期土地价格较低时，大量囤地，后期将多囤积的土地以更高的价格出

让给其他企业。不过考虑到投机收益性，一般是土地投机行为主要发生在一、二
线城市。但目前中国宏观调控政策逐渐向三、四线城市倾斜，因而三、四线城市
土地投机机会也随之加大，投资资本逐渐向三、四线转移，影响到三、四线地区

土地价格的变动。
4. 心理预期

心理预期主要包括交易双方的风险偏好、价格预估情况等。土地交易双方都
是基于各自可以获取一定收益的目的而进行的，因而土地价格的制定也是交易双
方的博弈。就目前中国市场情况而言，开发商、企业等买方对一、二线城市土地

·160·