Page 175 - 城市土地经济与利用

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人所创造的部分剩余价值是共同点。但马克思所考察的资本主义农业地租来源于

因特殊区位土地有利于提高农业内部生产工人的劳动生产率使个别农产品的价值
降低所生产的超额利润的转化；而特殊区位土地对房地产业生产工人劳动生产力
的影响较小，劳动生产率较为平均，所以房地产所包含的地租来源是凭借对特殊

区位土地使用者产权和经营权的垄断，在社会总利润的分配过程中作了有利于房
地产业的重新分配。

（三）地租变化与房价变动
一座城市的房地产价格并不是一个固定值，虽然要受到宏观经济因素、微观
行为和市场供求影响，但根本的是受房地产区位和在城市土地上的连续投资行为

的影响，前者影响级差地租Ⅰ，后者影响级差地租Ⅱ；价格作为价值的转化形式，
起决定性作用的还是城市级差地租。城市地租产生的条件——区位、交通、社会

公共资源分配和在城市土地上连续投资行为等——在不断地调整，所以房价也在
不断地变动。
运用城市级差地租理论分析房价运行机制，分析顺序应当从边际开始考虑。

一个城市中心区域的房价不是在城市发展的起先阶段就处于高位，而是一个从低
到高的不断发展的过程。当城市只有主城区的规模时，各区位之间的土地条件并
不存在显著差异，所以级差地租量小，所占房价的比例也较小，房价与价值基本

一致；而伴随城市的发展，城市面积不断向周边扩张和在城市土地上的连续投资
增加，这时新开发的土地与建成区的土地之间在条件上产生优劣之分，为城市级
差地租的产生创造了客观条件。新开发的房地产承接了之前的生产中心的房地产

价格，具有相对优势区位的中心区域的房地产价格则获得了一个等值于级差地租
（包括级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ）购买价格的增加额，城市房价就变成一个增大

后的价格。城市的发展规律是城市规模随着经济和人口的增加分阶段向外扩张和
建成区相对区位优势不断发生变化，所以级差地租就呈阶段性的变化，房价也就
随之进行阶段性的调整。

在建筑地段最偏远，区位最劣等的地方房价最低，不包含级差地租购买价，
也就给城市房价变动设定了下限。同样，按照城市发展规律，城市房价阶段性变

动和上涨存在必然性，但也存在房价上涨的边界，这个边界由相邻城市间的规模
决定。城市房价也不会无限制地上涨，他要受自身价值量和级差地租调节。城市
与城市之间的行政区域的划分并不存在对价格传导的阻碍，级差地租的大小只取

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