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城市土地经济与利用

（四）完善开发企业激励约束机制

1. 控制开发成本
控制开发成本是市场竞争中企业盈利的关键，而一级开发企业控制成本的动
力不足。在一级开发中 , 企业控制成本并不一定能带来较高的利润 , 反而可能导

致收益降低。中国土地一级开发一般以成本利润率 8% 计 , 获利的高低主要取决
于虚增成本的多少。所以应严格界定土地开发成本的构成及对成本发生变动情况

的处理程序，严格界定构成成本各项目的内涵以及外延，尽可能减少模糊性语言。
防止开发成本失控。另外，土地一级开发周期一般持续 1 年以上。在这段时间内，
开发企业额外收入的成本应予以明确的界定。开发贷款实际取得时间一般晚于项

目实际启动时间，而资金收回时间又晚于土地实际出让时间，开发贷款的计算周
期也应给予合理的界定。

2. 加强准入管理
设定土地一级开发企业应设定进入资格和限制性条件，加强准入管理。例如，
土地一级开发企业必须拥有征地拆迁资质、一定的资本实力和完整的管理队伍，

有较高的专业化规划水平和拆迁安置用房建设的能力和资格等。
3. 可操作的退出机制
市场退出机制是避免土地资源闲置浪费和市场良性运行的保障。准入与退出

机制的共同作用和相互衔接，构成完整的市场监管体系和公开、公正、规范的市
场竞争秩序，才能避免无序开发、滥占土地、低效开发低等现象的出现，实现高
效率土地开发。

4. 鼓励土地一级开发企业参与二级开发
根据国内土地一级开发实践，限制土地一级开发企业进入二级开发市场，有

利有弊，但弊大于利。土地一级开发项目的品质是土地一级开发成功关键，也是
保证二级开发高品质的重要基础。根据房地产开发经验，大多数跨国公司一般不
会进入二级开发，而是遵循专业化分工的原则，采用购买或租用的方式。对于具

有产业要求的土地一级开发项目，为了吸引符合产业政策的跨国公司，土地一级
开发企业进入二级市场，通过二级开发才能更好地实现园区的产业规划。对于可

以经营的土地一级开发项目，应在公开招标的前提下，充分发挥土地一级开发企
业对于项目品质信息总体把握准确的特点，鼓励其在同等条件下参与土地二级开
发招标。土地一级开发企业一般具有雄厚的资金实力，良好的社会信誉和人才优

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