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城市土地经济与利用

第二节 城市房地产开发与土地的合理利用

一、城市房地产开发与土地利用的关系

城市土地开发是以土地为对象，以城市建设为目标，因此，城市土地开发的

结果包括两方面：一是城市建成区面积的增加；二是原有城市建成区的功能提高
以及基础设施和功能的改善。房地产开发主要是以土地和房屋建筑为对象，房地

产公司根据城市规划的相关要求及市场的需求，有步骤地进行拆迁，对基础设施、
主要用地功能项目及配套项目，进行开发建设和经营管理。由此可见，城市土地
开发是城市房地产开发的基础，房地产开发是土地开发的表现形式，土地开发中

的一部分内容要靠房地产开发来实现，而房地产开发中也包含着部分土地开发的
内容，因此，土地开发和房地产开发是你中有我、我中有你相辅相成不可分割的

关系。
（一）房地产开发对土地利用的积极作用
从城市土地利用与房地产开发的关系来看，房地产开发对土地利用影响巨大，

其中既有积极的作用也有消极的影响，积极的作用主要表现在以下几方面。
1. 有利于合理使用土地资源，提高土地利用率
房地产开发作为城市建设的主要形式，通常是在城市规划的指导下来进行的，

因此它充分考虑城市土地的多功能利用，按不同的区位条件，合理有效地利用城
市土地，确定土地利用性质和使用强度，统筹安排开发项目，使城市生产用地，
生活用地，基础设施用地和公共空间用地、绿化用地、等结构合理，保证城市建

设用地的社会、经济、环境三方面的效益协调发展；另一方面，房地产开发往往
能结合级差地租，使闲置、低效利用的土地得到集约利用，最大限度地实现土地

的经济效益，如旧城改造等。所以，房地产开发和地价这只无形的手，促进了城
市用地结构的合理化，通过集中并合，综合开发等途径，提高了城市土地的经济
效益和利用效率。

2. 有利于科学地组织城市建设，确保城市规划的实施
房地产开发，尤其是房地产综合开发，有效地制止了城市建设条块分割、分

散无序现象。综合的房地产开发有利于将整个居住区同基础设施、配套工程同时
交付使用，有效地避免了城市规划与规划实施严重脱节的现象。而且对于优化城

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