Page 97 - 城市土地经济与利用

ֻඹᅣ`Ӭ൧๲ֹ֥षؿა০Ⴈ

市用地功能，更新改善城市基础设施，增强城市服务功能，具有明显的效益，使

城市土地效益得以充分发挥。房地产开发能够较好地解决规划和实施的矛盾，从
根本上克服了分散建设的不足，成为了实施城市总体规划的有效手段。
另一方面，城市整体规划的实施，需要大量的建设资金，过去那种单靠国家

财政出资的建设模式已经远远不能满足城市发展的需要，由于城市土地国有，因
此政府可以，通过对土地市场的调控，影响土地的价值，借助于房地产开发拓宽

城市建设资金来源，确保城市建设的实施。
（二）房地产开发对城市土地利用的消极影响
合理的房地产开发可以对土地利用产生积极的影响，那么不合理的房地产开

发也会对土地利用产生消极的影响，其主要表现在以下方面：
1. 造成土地资源利用效率低下和土地资产流失

在新区开发上，不合理的房地产开发通常会加大开发的盲目性和城市建设的
无序性，一方面会造成土地开发规模的扩张，导致大量土地闲置和低效利用。另
一方面为了追求高额的利润，房地产开发主体会加大高档住房的开发比例，使房

地产开发结构失衡，最后导致大量房屋闲置，造成房地产资源的浪费。在旧城改
造方面，不合理的房地产开发往往缺少全盘的考虑，而是仅从单个项目入手进行
改造，结果基础配套设施跟不上，整体性差，既无法形成居民生活的聚居点，又

无法达到区域改造的目的，不仅没有达到集约利用土地的目的，相反浪费了土地，
破坏了环境。
同时不合理的房地产开发往往伴随着土地投机和违法用地的行为，在中国目

前土地制度尚未完善的情况下，经常造成大量的土地资产流失。从中国目前城市
房地产开发的情况来看，在当前房地产业的发展过程中，不同程度地存在着隐形

开发行为。一些房地产开发企业为了低价获得城市土地，采用“以房换地”的办法，
与部分单位私订协议，在行政划拨使用权的土地上搞所谓的“联合开发建设”，
城市规划行政主管部门未能严格审查，就核发《用地规划许可证》，使违法活动

合法化，助长了这些开发企业的不法行为，给“隐性土地市场”的存在创造了条件。
2. 致使城市布局遭到破坏

房地产开发是城市建设的主要部分，其开发形式对城市布局结构影响巨大。
城市布局结构的确定是一个复杂的综合性问题，对城市开发建设的影响很大，而
且对创造满足人们生存需求的物质功能和精神功能相统一的城市空间环境，也有

·85·